Vraag en
antwoord

Dit is een vraag waar veel onduidelijkheid over bestaat. Het hoogste rechtscollege heeft namelijk bepaald dat de vraagprijs een uitnodiging is tot het doen van een bod.

Als je de vraagprijs biedt, dan doe je dus gewoon een bod. De verkoper kan dan alsnog beslissen of hij jouw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenvoorstel laat doen, oftewel zijn vraagprijs verhoogd. Verkoper mag zelfs na mondelinge overeenstemming hiervan alsnog afzien en aan een hogere bieder verkopen, zolang dit niet schriftelijk is vastgesteld. Er komt namelijk pas een koopovereenkomst tot stand bij schriftelijke vastlegging van de afspraken, waarna deze na de 3 dagen bedenktijd definitief wordt.

Niemand kan afdwingen in onderhandeling te zijn. Je bent pas in onderhandeling als de verkopend makelaar reageert op je bod met een tegenvoorstel. Wel kan de verkopende makelaar expliciet aangeven dat hij met een aspirant- koper in onderhandeling is zonder een tegenbod van de verkopende partij. Zo ben je niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij je bod met de verkoper zal overleggen maar dient hij eerste terug te komen met een nieuw aanbod of zelfs aanvaarding.

Wij zijn van mening dat het niet terecht is om de aankoopopdracht te krijgen puur en alleen op onze blauwe ogen. Maar met onze transparante werkwijze gebaseerd op een beloningssysteem is het wel erg geloofwaardig dat wij de beste prijs voor jouw woning zullen maken. Geen handjeklap of even snel een deal maken, maar een uitstekende motivatie om tot de allerlaagste prijs voor jou te zullen onderhandelen.

Wij zullen de situatie onderzoeken en gewapend met deze informatie en gebruikmakend van onze ervaring en een stukje intuïtie onderhandelen tot de absolute bodemprijs. Later geven wij jou desgewenst een deskundig oordeel over wat de verbouwingen aan uw toekomstige woning aan waardetoename zal kunnen realiseren. Wij adviseren en begeleiden als aankoopmakelaar, en jij beslist uiteindelijk of je de woning voor het bedrag wenst aan te kopen.

Ja dat is toegestaan, een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een koop te leiden.
De verkoper wil misschien wel graag weten of er meer belangstelling is en de eerste bieder hoeft natuurlijk niet de beste te zijn. Vaak zal de verkopende makelaar aan de kandidaten vertellen dat hij, zoals dat heet, ‘onder bod’ is en zal andere biedingen proberen af te houden.

Een tweede belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerst bieder is beëindigd. Maar verkopend makelaar is echter wel verplicht dit met zijn opdrachtgever te bespreken. De makelaar zal dan ook geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen want dit zou makkelijk overbieden kunnen uitlokken.

Ja dat mag. De vraagprijs is alleen ‘een uitnodiging tot het doen van een bod’ en daarom kan de verkoper besluiten de vraagprijs te verlagen of verhogen. Als de verkopende partij een bod accepteert, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden ook een mondelinge koopovereenkomst tot stand brengen. Dit werkt bede kanten op. Als de aspirant- koper een tegenbod doet dat afwijkt van het laatste bod dat de verkopende partij heeft gedaan, dan vervalt het eerder bod van de verkopende partij en kan je hem daar niet meer aan houden. Het is daarom altijd verstandig om biedingen die de verkoper doet te bevestigen aan diegene of diens makelaar. Dus zelfs als de partijen ‘meer naar elkaar toekomen’ in het onderhandelingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen of de koper om zijn bod te verlagen. Maar zodra jij een voorstel accepteert ontstaat er direct een koopovereenkomst.

Als partijen het eens zijn geworden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, datum van oplevering en de ontbindende voorwaarden), dan is er sprake van een wilsovereenstemming. De makelaar legt deze koop daarna schriftelijk vast in een koopakte, waarin staat wat de partijen hebben afgesproken en er is sprake van een koopovereenkomst. Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de schriftelijke koopakte. Denk bijvoorbeeld aan de opschortende voorwaarde dat jij bijvoorbeeld eerst jouw eigen huis moet hebben verkocht. Dergelijke aanvullende afspraken gelden zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten partijen het namelijk over eens zijn vóór de mondelinge koop. Je krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij jouw bod moet je altijd melden dat dit ‘onder voorbehoud van financiering’ is. Indien je toch vergeet dit te vermelden zal een rechter jou waarschijnlijk wel in het gelijk stellen maar het kan een hoop gezeur voorkomen als je het in een keer goed doet.

Ja dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling altijd beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het lastig is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar – in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te starten.Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens meestal voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen.

De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning te koop zet in overleg met zijn verkoopmakelaar. Nu zal een goede makelaar niet zo snel veel ‘overvragen’ omdat dit weinig tot geen bezichtigingen zal uitlokken. Ook zal dit problemen kunnen geven bij de financiering op een later moment omdat het verplicht taxatierapport door een onafhankelijke derde. Ook zal de reeds getaxeerde WOZ waarde hier roet in het eten kunnen gooien. Een serieuze makelaar zal doorgaans een marktconforme vraagprijs hanteren. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen.

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuzemogelijkheid om door eenzijdig handelen een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan al wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de kopende partij krijgt dan bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is een optie gebruikelijk.

Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip ‘optie’ gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen bedenktijd krijgt om na te denken over het bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te treden. De biedende partij kan deze tijd bijvoorbeeld gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering mogelijkheden. Een optie kan je nooit eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen uiteindelijk of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Echter als er veel gegadigden zijn zal een verkopend makelaar een optie niet snel geven en ook moet jij jezelf afvragen of dit verstandig is voor jouw onderhandelingspositie, behalve dan dat je deze misschien meer veiliger stelt.

Na het lezen van de vorige vragen weet jij misschien het antwoord al. Op deze drie vragen is het antwoord dan ook nee. De verkopende makelaar bepaalt altijd samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de taak en verplichting jou daarover tijdig te informeren. Het is verstandig als je serieuze belangstelling hebt de makelaar te vragen wat jouw positie hierin is. Dat kan een hoop teleurstellingen voorkomen. Doet de makelaar je een toezegging, dan dient hij deze natuurlijk wel altijd na te komen. Gedane toezeggingen dien je (is ons advies) ter bewijsvoering altijd schriftelijk (email) te bevestigen.

Veel mensen durfden geen nieuwe woning te kopen voordat hun eigen woning verkocht was en bleven in hun eigen woning wonen. We zien echter dat momenteel wel weer een woning wordt aangekocht voordat de huidige woning is verkocht. Koop je met een zgn No-Risk clausule dan kun je die overstap eerder maken. Deze No-Risk clausule is een ontbindende voorwaarde voor het kopen van jouw huis. Dit voorkomt dat de koper met dubbele lasten komt te zitten. De koper kan dan de koop ontbinden als de verkoop van zijn huidige woning onverwacht langer duurt. De verkoper dient uiteraard wel eerst akkoord te gaan met deze ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst.Tijdens de looptijd van deze No-Risk clausule doet de koper al het mogelijke om zijn eigen woning te verkopen. De verkoper gaat gedurende die tijd door met de verkoop van de reeds verkochte woning. Vindt de verkoper een andere koper, die in zijn ogen onder gunstigere voorwaarden de woning wil kopen, zonder deze No-Risk clausule, dan krijgt de eerste koper bedenktijd om de koop definitief te maken óf om de koopovereenkomst te ontbinden. In het laatste geval verkoopt de verkoper vervolgens de woning aan de tweede koper.

De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat jij als koper zonder opgaaf van redenen de koop kan ontbinden. De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is uitgereikt. De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen indien deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld.

Dit jaar (2018) dien je 6% van de koopsom als eigen geld mee te brengen omdat je de kosten ‘naast de aankoopsom’ zelf moet voldoen. Als je echter energiezuinige besparingen doet, bijvoorbeeld het plaatsen van een klein raampje met Hr++ glas, kan je deze overige kosten wel geheel laten meefinancieren bij sommige banken. Raar maar waar, al is momenteel de AFM bezig dit te beperken. Voer de de juiste verbouwingen uit en wordt dit in het taxatierapport bevestigd, dan kan je wel vaak deze koper meefinancieren bovenop hetgeen je maximaal zou mogen lenen.

Dit lukt indien de taxateur inschat de het investeringsbedrag van de verbouwing geheel als waardestijging kan worden meegenomen ( in afwijking van de standaard genomen 70% van de investering). Wij kunnen jou tips meegeven over de geplande verbouwing zodat je dit waarschijnlijk geheel kan meefinancieren.

Het kan in de onderhandelingen schelen als je al bij de eerste bezichtiging in het midden houdt wanneer je de woning zou willen kopen. Wij zullen de eigendomssituatie voor jou onderzoeken en de privé omstandigheden van de verkopers zoveel mogelijk achterhalen om er voor jou het maximale uit te slepen.

Tijdens de bezichtiging is het verstandig om enigszins neutraal de woning te doorlopen. Niet volledig negatief zijn, maar zeker niet je enthousiasme laten blijken. Een goede verkoopmakelaar heeft een uitstekende neus voor mensen die het huis in gedachten al hebben gekocht en ingericht. Dus laat je niet op je kaarten kijken is ons advies want dat kost jou gegarandeerd veel geld bij de onderhandelingen.

Indien de aangekochte woning per direct ( circa 8 weken) wordt betrokken kan er door de aankopend makelaar worden voorgesteld of er geen dure bankgarantie door de bank behoeft te worden afgegeven. Vaak betreft deze zekerheid voor de verkoper maar een paar weken. Over het algemeen lukt het wel hier overeenstemming over te bereiken, zodat de koopsom bij overdracht in een keer wordt voldaan door de geldverstrekker.

Onlangs hebben wij mogen bieden op een huis in Niemandsdorp. Dit appartementsrecht werd geheel gerenoveerd en zeer scherp namens een woningbouwvereniging te koop aangeboden voor een vraagprijs van 179.900 euro. Er waren zoveel geïnteresseerden dat de verkoopmakelaar besloot om alsnog bij inschrijving te verkopen. Hierbij selecteert de makelaar het hoogst geboden bedrag op een bepaalde einddatum. Onze klant wilde het huis voor de vraagprijs kopen! Naast een aantal zaken die wij onder voorbehoud meenamen, hebben wij het appartement succesvol aangekocht op ons advies zelfs boven de vraagprijs, en wel voor een bedrag van 180.050 euro k.k.

Het blijft altijd een inschatting maar wij kregen later van de verkopend makelaar te horen dat een aantal malen de vraagprijs werd geboden. Als zij, zoals gepland de vraagprijs had geboden, dan was het nog maar de vraag of zij het zou hebben kunnen kopen en tegen welke prijs. Want als er 2 personen hetzelfde hoogste bedrag bieden geeft de makelaar deze een laatste kans om een eenmalig eindbod uit te brengen. Als 2e eindbod had zij een bieding willen uitbrengen van 4.000 euro boven de vraagprijs gaf zij aan.

Doorgaans is het zo dat lokaal ingeschakelde aankoopmakelaars onderling steeds ‘over een weer’ bij elkaar aankopen. Ook hebben zij in verenigingsverband periodieke vergaderingen binnen dezelfde regio, waar banden aangehaald worden en tactieken besproken. Zo herkent u de spreuk; ‘’Neem uw eigen NVM makelaar mee’’ misschien wel. U kunt zich misschien voorstellen (onrealistisch beeld…) dat het hier nemen maar ook vaak geven zal zijn, waarbij steeds twee partijen tevreden gehouden moeten worden. Als er namelijk teveel van een vraagprijs afgaat heeft de verkopend makelaar geen goed advies afgegeven bij de inverkoopname en heeft hij misschien geen tevreden en terugkomende klant. De verkopend makelaar geeft doorgaans namelijk een geadviseerde vraagprijs en te realiseren koopprijs aan. Wij zijn ervan overtuigd dat zelfs een lokale aankoopmakelaar nog steeds meer van de vraagprijs afkrijgt dan jij zelf, maar of je met hen de absolute bodemprijs zal behalen is ons inziens de vraag.

Wij zijn een deskundig gewaardeerd collega en specialistisch gesprekspartner van de verkopend makelaar wat vele voordelen biedt. Een optie bedingen is voor ons bijvoorbeeld meestal simpel te realiseren, maar voor een particulier vaak weer lastig te verkrijgen. Door onze jarenlange ervaring als verkoopmakelaar in het verleden prikken wij dan ook makkelijk door de praatjes van de verkopend makelaars heen. Ook stellen wij onze verdienmodel afhankelijk van de geboekte resultaten, waardoor jij ervan verzekerd bent de laagste prijs te hebben bedongen. Omdat wij landelijk werken zullen wij altijd tot de achter bodemprijs onderhandelen.

Een verkopend makelaar stemt soms niet in met het doen van een bouwkundige keurig. Dit komt omdat een verkoper een mededelingsplicht heeft voor problemen waar hij van op de hoogte is. Dit moet natuurlijk wel kunnen worden bewezen, en dat blijkt soms best lastig. Een vermoeden is namelijk nog niet hetzelfde als de exacte ‘wetenschap’ hebben van een gebrek of tekortkoming van zijn of haar woning.

Indien deze verkoper een vermoeden heeft van een ernstig gebrek maar dit niet meldt (bijvoorbeeld dat de betonnen begane grondvloer op instorten staat of de houten paalkoppen boven het grondwaterpeil uitkomen, waardoor funderingsproblemen gaan spelen) en een aspirant koper laat een specialistisch onderzoek doen, dan kan de verkoper deze zaken vaak niet langer ontkennen.
Deze aspirant- koper zal waarschijnlijk afhaken door de bevindingen. Maar door de meldingsplicht van de verkoper en de bewijslast jegens hem, zal hij nu vervolgkopers moeten informeren over deze inmiddels verkregen en te bewijzen gebreken. De makelaar zal deze woning nu niet snel meer verkopen en kiest daarom liever eieren voor zijn geld, door op zoek te gaan naar een niet zo’n onderzoekzuchtige kandidaat.

Soms zie je bij een woning een woonoppervlakte vermeld staan en lijkt het in praktijk een stuk groter te zijn. Soms is dat misschien precies andersom. Dit komt omdat niet alle ruimten mogen worden meegerekend in het vermelde woonoppervlak van de woning. Bij een hellend dak mag bijvoorbeeld de schuine zijde onder de 1.50 meter niet mogen meegenomen. Er dient namelijk volgens een zogenaamde meetinstructie (NEN 2510) te worden geadverteerd.

In tegenstelling tot vroeger, waarbij er ‘geen rechten konden worden ontleend’ aan de teksten van de verkoopmakelaar heeft de hoge raad onlangs anders bepaald. Hierbij werd de makelaar aansprakelijk gesteld voor ‘onrechtmatigheid naar de koper’ op basis van de koopprijs, voor het niet volgens van de meetinstructie vermelden van de woonoppervlakte in de aanbiedingstekst.

Er wordt nog wel eens een woning aangeboden waarbij in de aanbiedingstekst vermeld word dat er met een zogenaamde ‘projectnotaris’ gewerkt wordt. Vaak zie je deze constructies bij grote beleggers en woningbouwcoöperaties als verkopende partij. Vervolgens wordt door dit verplicht af te nemen notariskantoor vaak een enorm bedrag bovenop ‘hun zelfs eigen toch al dure tarief’ gerekend aan een aspirant-koper voor dun diensten. Dat deze projectnotaris voor de verkoper handig is om de voortgang in de gaten te houden is begrijpelijk, maar de monopolistische positie en gedragingen daarnaar zijn ons inziens diefstal uit jouw portemonnee en een kwalijke zaak te noemen. Wat kan je hiertegen ondernemen?

Naast het feit dat je de hypotheekakte sowieso ‘ook binnen deze constructie’ ergens anders en dus veel goedkoper mag laten opmaken, kan ook niemand jou verplichten deze vaste notaris te nemen voor de leveringsakte. Die keuzevrijheid ligt namelijk gewoon altijd bij jezelf al zal de verkopend makelaar dit niet toegeven! Met de eerste akte krijg je de hypotheeklening en met de tweede notariële akte het eigendom van de woning.

Je dient binnen 6 weken bezwaar te maken tegen de WOZ waarde van de gemeente. Een uitzondering op deze WOZ bezwaartermijn vormt als jij bijvoorbeeld een nieuwe woning hebt gekocht. Je krijgt nu immers voor het eerst met deze woningwaarde te maken. Je mag nu binnen een redelijke termijn alsnog bezwaar maken tegen deze getaxeerde WOZ waarde. Hierbij sta je natuurlijk een stuk sterker als deze waarde wordt onderbouwd met een taxatierapport.

Uit onderzoek is gebleken dat een aankoopmakelaar een lagere aankoopprijs in de wacht sleept dan een particuliere partij. Als ervaren makelaar kennen wij het klappen van de zweep en zijn wij super gemotiveerd om scherp te onderhandelen omdat onze provisie samenhangt met het succes dat wij voor jou behalen.

En natuurlijk zorgen wij ervoor dat je geen miskoop begaat.

Een uitgebracht bod kan weer worden ingetrokken of vervangen door een hoger of lager bod, zolang het niet door de andere partij is aanvaard. Een uitzondering is een bod met een tijdslimiet voor aanvaarding.

Ondanks eerdere acceptatie van een bod kan de verkoper nog met een andere koper in zee gaan. Bij aankoop van een woning geldt dat deze schriftelijk moet zijn vastgelegd om een koopovereenkomst tot stand te brengen.

Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:
Het financieringsvoorbehoud, het niet verkrijgen van een huisvestingsvergunning, het te hoog oplopen van de kosten van achterstallig onderhoud naar aanleiding van de bouwkundige inspectie en een No risk clausule dat jouw eigen woning wel eerst verkocht wordt.

Koop je de woning uiteindelijk niet omdat de koopsom je bijvoorbeeld niet bevalt, dan ben je niet gehouden om met ons in zee te gaan en maak je ook geen kosten. Wil je wel dat wij jou verder begeleiden dan is het afhankelijk van het gekozen pakket welke kosten daarmee samenhangen.

Blijkt uit onze gratis resultaatscan of in de eerste fase van de onderhandelingen dat er niets van de prijs af kan, maar wil je de woning nog wel aankopen? Dan ben je vrij dit zelf te doen, zonder dat je ons daarvoor hoeft in te schakelen. De meeste mensen schakelen ons wel in om de volledige aankoopbegeleiding te realiseren. Gaat de aankoop in een later stadium niet door dan hoe je ons niet te betalen voor het verrichte werk, wij zullen alleen de tot dusver ingeschakelde expert in rekening brengen. Wij hopen jouw in een later stadium weer te mogen ontmoeten en op een beetje mond op mond reclame van jouw kant.

Wij zullen jou binnen een aantal uren van advies voorzien. Meestal is dit binnen het uur en voor spoedgevallen is de aankoopmakelaar mobiel te bereiken. Ook buiten kantooruren zullen wij jou assisteren, alsmede in het weekend.

De traditionele aankoopmakelaar berekent zijn courtage op basis van een percentage van de aankoopprijs. Het gevolg is dat deze een hogere beloning krijgt wanneer de woning voor een hoger bedrag gekocht wordt. Dit is wel in zijn voordeel, maar natuurlijk niet in het voordeel van kopers.

De kosten van de aankoopmakelaar zijn doorgaans mee te financieren en hoeven pas voldaan te worden bij de notaris. Je kunt de factuur dus simpelweg opsturen naar de notaris, zodat deze bij de officiële overschrijving automatisch worden voldoen.

Als je een woning koopt zijn er een aantal noodzakelijk kosten die je maakt bovenop de koopsom. Vroeger was de bekende 10% kosten koper, maar met het verlagen van de overdrachtsbelasting (van 6% naar 2%) zijn deze aanvullende kosten gedaald naar rond de circa 6%.

Een deel van deze kosten koper dien je in de regel tegenwoordig uit spaargeld te voldoen.
Dit is in 2017 nog circa 1% van het aankoopbedrag en in 2018 zal je alle kosten koper zelf moeten betalen en financieren banken alleen nog tot de waarde van de woning. Bespaar je op de kosten koper, dan hoef je simpelweg minder eigen geld in te brengen.

Voorbeeld eigen geld noodzakelijk:
Stel, je koopt een huis voor €200.000,– Inclusief bijkomende kosten moet je een totaal bedrag tot je beschikking hebben van ongeveer €212.000,– om het huis te kunnen kopen. Je kunt financieren: €200.000 x 1,02% = €202.000,– Zelf moet je aan spaargeld inbrengen: €212.000,– min €202.000,– = €10.000,–

Je maakt de aankoopmakelaar kosten bij ons alleen als jij daadwerkelijk tot koop over wilt gaan na de gevoerde onderhandelingen. Koop je deze woning uiteindelijk niet, dan betaal je bij ons helemaal niets. Wij werken op basis van geen resultaat, dan ook geen kosten. Als de koop niet doorgaat wil jij natuurlijk niet alsnog met kosten opgezadeld worden, daarom rekenen wij niks aan courtage en zullen wij alleen de kosten doorberekenen die tot dusver zijn gemaakt aan externe deskundigen.

Binnen de makelaardij is het gebruikelijk om tarieven te gebruiken exclusief 21% btw. De genoemde bedragen zijn dan ook exclusief BTW (tenzij anders vermeld).

Jij wilt het huis graag hebben, maar het is toch ook logisch als er nog behoorlijk wat van de prijs afgaat? Een verkoopmakelaar maakt juist met de onderhandelingen niet echt haast en gaat gewoon door met bezichtigen met andere kandidaten.

Dit is uiteraard om jou zover te krijgen dat je gaat twijfelen en uiteindelijk meer zal betalen voor de woning of zelfs tussentijd jouw bod zal verhogen! Of wacht hij misschien op een hoger bod van een andere kandidaat? Het is meestal een zenuwslopende tijd waarin je objectief zal moeten blijven handelen, wil je uiteindelijk niet de hoofdprijs betalen. Een aankoopmakelaar verdient zich hier 9 van de 10 gevallen dubbel en dwars terug en je bent simpelweg verzekerd van een juiste aankoopbeslissing.

De wet biedt hiervoor onvoldoende houvast. Ook als in de aanbiedingstekst staat dat het een woning met parketvloer of een keuken met inbouwapparatuur betreft kan dat misschien bepaalde verwachtingen wekken. Niets is echter minder waar, je kan daar geen enkele rechten aan ontlenen als dit niet in de roerende zakenlijst is opgenomen bij het koopcontract. Heb je hier niets over staan dan kan de verkoper deze spullen ongestraft meenemen.

Als er geen lijst van de roerende zaken is, maak deze dan alsnog. Laat de verkoper vertellen wat hij achterlaat en wat hij meeneemt. Zet dit op papier, zodat je weet waar je aan toe bent. Denk ook aan dingen als vloerbedekking, gordijnrails en dergelijke.

NB: Als je in een gemeente gaat wonen waar een huisvestingsvergunning noodzakelijk is dan kan het zijn dat door het opnemen van deze roerende zaken de grens voor het moeten hebben van deze vergunning nu opeens verplicht is omdat de koopsom daalt. En of je deze krijgt is nog maar de vraag.

Met alleen gaskachels krijg je vaak de woning vaak niet voldoende warm omdat er geen plaatradiatoren op zijn aangesloten. Mensen verwarmen doorgaans elektrisch bij en halen deze verwarmingselementen vaak weg bij een bezichtiging. Elektrisch stoken is stukken duurder dan met gas en daarom een dure aangelegenheid. Heb je een moederhaard, dan voedt deze enkele ‘gaskachel’ de verwarmingselementen verspreid door het huis. Vaak heb je dan in combinatie een boiler opgesteld of een geiser voor het douchen en de warmwatervoorziening in de keuken. Een (combi)ketel werkt ook op gas, maar is zelf niet een directe warmtebron. Is het een ‘combi’ ketel, dan zorgt dit apparaat tevens voor de warmwatervoorziening.

Een Vereniging van Eigenaren is onder andere opgericht om het onderhoud van een gebouw te verzorgen en de kosten daarvan te kunnen betalen. Met een slapende VvE wordt bedoeld dat er wel een VvE is, maar dat deze in de praktijk niets doet aan dit onderhoud. Meestal zijn dit kleine VvE’s met slecht een aantal appartementen. Er wordt dan niet gespaard voor onderhoud en er is ook geen reserve, er is geen onderhoudsplanning en zijn er geen reglementen van toepassing. Als er dan iets aan het gebouw moet gebeuren zal dit dat ad hoc door de eigenaren moeten worden betaald. Dit kan erg kostbaar zijn en is iedereen wel even kapitaalkrachtig?

Bij een algehele woningkeuring wordt meestal het hele huis van binnen en van buiten visueel geïnspecteerd. De bouwkundige bekijkt alles waar hij (zonder iets kapot te maken) bij kan. Hij kijkt zodoende doorgaans niet achter plafonds, schrootjes of andere betimmeringen. Als er gebreken (opzettelijk) zijn verborgen, komen deze dus niet aan het licht! Een aankoopmakelaar zal hier eerder een vermoeden van hebben en weet hoe te handelen al s dit (achteraf) het geval blijkt.

De bouwkundige klimt meestal wel op het dak en kruipt onder de vloer om de hoedanigheid hiervan vast te stellen. In het schriftelijke bouwkundig rapport beschrijft hij de kwaliteit van alle bouwkundige onderdelen van het huis met daarbij een kostenbegroting voor herstel en onderhoud (op termijn).

Niet alleen geeft een dergelijke warmtebron een sfeervol effect wat een absoluut pluspunt is voor de verkoop, ook zal je dit aanzienlijk kunnen schelen in jouw stookkosten.

Of dit mag staat wellicht beschreven in de stukken van de Vereniging van Eigenaren. Het gevaar bij een dergelijke operatie is dat bij het in gebruik nemen van een oude afvoer van een gashaard de standleiding te smal is, wat zorgt voor onvoldoende trek van het schoorsteenkanaal. Dit kan leiden tot het onvoldoende afvoeren van de verbrandingsgassen wat koolstofdioxide gevaar met zich meebrengt. Maar heb je een gesloten systeem zoals een allesbrander dan is dit ondervangen.

Er schuilt nog een gevaar, het kanaal kan namelijk lek zijn, waardoor deze gassen in de appartementen van bovenburen terecht komt. Ook kunnen vuurvonkjes misschien hierdoor terechtkomen bij de houten binten van de tussenverdiepingen, waardoor er een reële kans bestaat van brandgevaar. Of de verzekering dit zal dekken is nog maar de vraag. Een mantelbuis trekken bij een allesbrander door het gemetselde bestaande kanaal lijkt de oplossing, maar is kostbaar. Informeer goed naar de mogelijkheden en wees je bewust van de risico’s als je hieraan amateuristisch begint. Bij woningen voor 1992 bestaat het afvoerkanaal vaak uit asbest gebonden deeltjes, het is daarom al schadelijk als je de schoonsteen laat vegen. De asbestdeeltjes blijven wel 24 uur in de lucht hangen.

Laat ik beginnen te zeggen dat als je een vermoeden hebt van bodemverontreiniging je beter af kan zien van de koop. Het saneren ervan is uiterst kostbaar en je bent er zelf voor verantwoordelijk.

De geschiedenis van een perceel grond is vooral van belang om te achterhalen of bodemverontreiniging een reëel risico inhoud. Voor verbouwing waarbij een vergunning nodig is, is sinds 1993 een bodemonderzoek vereist waardoor na koop dit doorgaans meestal pas aan het licht komt.

Je kan dit echter voor zijn door je huiswerk goed te doen, namelijk:

• Verdiep je in geschiedenis van de percelen waarop of naast het huis staat. Door dit historisch onderzoek kan je achterhalen hoe het terrein in het verleden in gebruik is geweest. Kaarten van vroegere bestemmingsplannen en stadplattegronden zeggen hier wellicht iets over. Ook in het verleden afgegeven Hinderwetvergunningen kunnen iets zeggen over het gebruik in het verleden. Was het ooit een bedrijventerrein met een gasfabriek, een stortplaats of autosloperij?;
• Ligt er een ondergrondse olietank of heeft deze er ooit gelegen, veel tanks zijn niet geregistreerd geweest en lekken dan waarschijnlijk olie op dit moment. Zie je een putdekseltje, vuldop of ontluchtingspijpje in de tuin aanwezig? Of een oude olieleiding in de kelder? Vraag direct of de verkoper deze tank heeft laten verwijderen met bijbehorende certificaten. Is dat niet het geval en/ of heb je een vermoeden dat deze er ligt? Laat het er niet bij zitten! Met een metaaldetector en een grondboor aan de slag lijkt dan de enige mogelijkheid. Een indicatie hiervoor is weer de buren die misschien deze wel al (verplicht) verwijderd hebben, grote kans dat deze toch ook in jouw toekomstige tuin ligt of dat die van de buren ooit is gaan lekken?;
• Is het terrein ooit gedempt of opgehoogd met vervuild baggerslib of verontreinigde grond wat vroeger maar al te vaak gebeurde.;
• Heeft een zoon aan een brommer gesleuteld in de achtertuin. Ook dit kan al een bodemverontreiniging geven bij het weglekken van benzine en een behoorlijke kostenpost met zich meebrengen.

Bij de afdeling Milieuzaken of ‘’bodem’ van de gemeente kan je navragen of het perceel voorkomt op de inventarisatielijst van verontreinigde grond die iedere gemeente heeft. Ook zijn milieuadviesbureaus verplicht gedane inspecties door te geven aan de gemeente. De gemeente kan sowieso uitsluitsel geven over woningen die na 1987 zijn gebouwd omdat vanaf toe een ‘indicatief bodemonderzoek’ werd uitgevoerd.

Soms weten buurtbewoners ook wat er n de buurt speelt, dus een praatje met de buren is zeker aan te raden. Je kan het ook omdraaien door de verkopers te vragen naar een verklaring van schone grond!

Als jouw woning te koop staat en je maakt zoals je verwacht geen verlies omdat je opgebouwde polis ook wat waard is, kan je je nog wel eens vergissen. Ook al staat je woning voor een reële waarde te koop en gaat er misschien zoals door de makelaar geadviseerd 5.000 euro van de vraagprijs af, de bank rekent vaak anders. Deze gaat namelijk uit van een fictieve opbrengt van 10% onder de waardeverklaring van de makelaar. Als je hier een fictief verlies hebt moet je dit verschil aan eigen middelen aantonen terwijl je het waarschijnlijk niet nodig zal hebben in de praktijk. Daarbovenop dien je aan te tonen dat je gedurende ongeveer een jaar deze dubbele hypotheeklasten voor je 2 huizen kan voldoen, zodat de bank akkoord kan gaan met de financiering van jouw nieuwe huis.

Als je niets doet, krijg je het terug nadat je belastingaangifte hebt gedaan. Dat is meestal in het jaar volgend op dat je deze rente hebt betaald. Wanneer je het geld eerder terug wilt krijgen, kun je om een loonbeschikking vragen. De teruggave wordt dan per maand met jouw loon verrekend en op je bankrekening overgemaakt. Omdat je extra aftrekposten hebt bij de aankoop en deze direct worden verrekend, zal in het eerste jaar deze maandelijkse teruggave een stuk hoger zijn, let daarop.

Bij de aanvraag van een hypotheek vraagt de geldverstrekker of je leningen of schulden hebt. Als je alle schulden meldt, kan een geldverstrekker een nauwkeurige berekening maken wat voor jouw situatie een verantwoord hypotheekbedrag is. De geldverstrekker vraagt bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) of je schulden hebt, voordat de hypotheek wordt gegeven. Bij het BKR staan de meeste leningen en schulden geregistreerd, maar niet allemaal. Geld dat je hebt geleend binnen de familie, staat bijvoorbeeld niet geregistreerd. Ook studieschuld staat niet geregistreerd bij het BKR. Veel afgestudeerden melden de studieschuld dan ook niet. Of ze denken dat dit pas moet wanneer ze gaan aflossen. Sommige melden het niet zodat ze meer kunnen lenen. Tegenwoordig vragen geldverstrekkers echter bankafschriften op waarop de maandelijkse afschrijving van het DUO te zien zal zijn. Ook kan het zijn dat de Nationale Hypotheekgarantie geen dekking verleend als zij erachter komen dat bij aanvang zaken zijn verzwegen.

Als je onderverzekerd bent krijg je bij volledige schade niet het gehele bedrag uitgekeerd. Maar belangrijker nog, bij kleine schades wordt ook maar een deel van het bedrag vergoed. Zou je in het voorgaande voorbeeld bijvoorbeeld voor een bedrag van 150.000 euro verzekerd zijn en er komt een schade door bijvoorbeeld blikseminslag voor een schadebedrag van 30.000 euro, dan wordt er slechts 150.000/ 176.200= 0.85% uitgekeerd= 25.500 euro, waardoor je met een aanvullende onverzekerde schade blijft zitten van maar liefst 4.500 euro. Met een paar euro extra premie per maand door goed verzekerd te zijn ondervang je dit.