Aanbouw huis verzakt, wie heeft er een strop?

De koper van een huis komt er tijdens een verbouwing achter dat de fundering van de aanbouw niet helemaal in orde is. Kan hij dan de verkoper aansprakelijk stellen?

Er wordt na een lekkage in de woning en na verwijdering van de vloer een scheur in de vloer geconstateerd over de volle breedte van de serre bij de aansluiting van de serre met de woning. Na onderzoek blijkt dat de aangebouwde serre niet met palen is onderheid,. Het gevolg is verzakking door inklinking en zetting van de grond.

Non-conformiteitbeginsel van toepassing?

Zoals gebruikelijk, staat er in de koopovereenkomst dat de verkoper garandeert dat de woning over alle gebruikelijke eigenschappen beschikt voor ‘normaal gebruik’ als woning. Koper stelt met een beroep op non-conformiteit de verkoper aansprakelijk voor de geleden schade.

Wat zegt de rechter?

Het Gerechtshof Amsterdam, 18.07.2017 (GHAMS:2017:2658) , stelt dat voor een succesvol beroep op non-conformiteit vereist is dat wordt bewezen dat de verzakking of zetting een normaal gebruik van de woning in de weg staat (artikel 7:17 BW) .

Met normaal gebruik van een woning wordt bedoeld dat er in die woning kan worden gewoond, maar ook dat dit zonder onaanvaardbare overlast kan en dat de constructieve veiligheid van de woning niet in gevaar komt. De koper heeft volgens de rechter niet, dan wel onvoldoende onderbouwd dat de zakking van de vloer van de serre een normaal gebruik van de woning in de weg staat. De enkele constatering van een geringe zakking is daarvoor immers onvoldoende. Het hof wijst dan ook het beroep van koper op non-conformiteit af. De verkoper is niet aansprakelijk voor de schade.

Er is toch een gebrek?

Koper probeert zijn zaak nog te redden met de stelling dat de verkoper wist of behoorde te weten dat de fundering van de serre gebrekkig was en dat Viktor hem daarover had moeten informeren. Het hof wijst dit echter af omdat er niet is komen vast te staan dat de fundering van de serre daadwerkelijk gebrekkig was.

Conclusie?

Als de koper van een woning zich beroept op non-conformiteit, moet hij stellen en kunnen bewijzen dat er onaanvaardbare overlast is of dat de constructieve veiligheid in gevaar komt.

Als alleen de fundering onder de aanbouw verzakt is en de woning zonder al te veel overlast bewoond kan worden, is de verkoper volgens de rechter niet aansprakelijk.